- 君子兰 写道:
- [项目地点] 山东省潍坊市西部城区某地段。
[项目位置] 置身于主干道，与一小马路交汇。
[净用地面积] 10774平方米（不大）。
[周边情况] 大盘林立，均处于在建中，尚未封顶，体量都很庞大。
[周边环境] 车流量很大，有5趟公交车贯穿东西大道。生活氛围不是太好，楼盘较多，但都处于开发商，现有人气较差。大道人流不少，但也都是匆匆过客，没有值得人流下车、驻足、消费等囤积人流的环境。冷眼感觉比较荒，但绝对是城区，距离城郊结合部还有相当一块距离。周边大型商圈有两个：一个特大型卖超、一个特大型陶瓷市场，围绕其周边的商铺也都是一些散落的小门小户雷同经营。这两个大型卖场距离我案两公里，并只多不少。我案周边也有一部分门市在经营，很杂，什么都有，但这些门市没有形成片区，星星点点不集中。
这些都是我案贴身大道的情况。刚提到还有一条小路与我案交汇，那条小路更荒，十分钟能看见一个人算你幸运，别提汽车了。
[开发商设想] 建高层，定位于酒店公寓或写字楼什么的，或者是高档公寓住宅。沿街两侧建商业围合。商业部分开发商本意是能多盖就多盖，不怕高，就怕小。产权住宅部分70年，商业部分40年。面对开发商的心思，第一直观感觉周边环境不是太好，开发商的想法我们也是持有排斥的态度，但是经过这几天我在现场转悠、找感觉来看，到目前也没有找到更好的产品定位。
问题是:
1）住宅部分在这个区域环境中，如果按开发商思维，开发成高档公寓或酒店公寓或写字楼，我感觉不是很好，如果开发成普通高层住宅，我案的体量巨小，难以和身边盘踞的各大在建楼盘抗衡，开发日韩式精美小户型、精装修，采取多种装修风格与品位，从内质中主诉日韩风格，完全按照日韩小户经典装饰，形成稀缺，真正体现不是概念上的日韩炒作，而是真正生活氛围上的日韩风格，行不行？或者是还有什么更好的亮点？
2）商业部分我最犯愁，搞什么？怎么定位？周边各个在建大盘（均是高层）都有自己的底商为自己的社区服务，我案的商业部分将如何定位？吸引什么业态？并且还能满足开发商对商业部分的体量增加、面积加大的“膨胀”欲望。
项目不能不作，是一个有着多年合作关系的铁伙伴，他们对我很有信心，不过我现在对他们没有信心了。哈哈。
同歌诚意等待高人指点迷津。
这是前两天在一个网站上看到的帖子，是讨论题，觉得不错，发上来大家讨论讨论
本人有以下几点看法 仅供参考：
1、个案在山东，应属东北，气候比较干燥寒冷，可以在保温取暖的建材设备上考虑下。
2、本项目位于城郊区域，在两条路的交汇处，其中一条是主干道，应该在人流、车流、物流上是没有太大的问题，这在广告以及媒体的的宣传和布阵上应是一个利好点，同时，正是由于周边大盘林立，相信给本地域已经做出了前期的大量的客流导入工作，这时就需要在借势造势中提炼本项目的卖点和精髓，小盘可以做到精致而富有个性，再者，用地在10774方，建面，也应在18000方左右，这种案子要在众多楼盘中摸索出，在户型、建材、外立面、建筑风格、等等上找差异性，要做到一炮而红。
3、周边的环境目前相对来说不是很好，但看到以上的说法，基本满足目前小区的生活，加之周边的楼盘的出现，规划性的商业肯定得到一定的扩展，这样整个居住板块就会带动起来，也正是这样给与客户的就是未来的升值前景和居住板块形成以后的生活舒适度。
因此：
小区以欧式建筑风格，韩式室内精装修风格，经典户型。
商业以小区的配套商业为主，在这种大盘林立但商业不成熟的情况下，是否可以建议开发商长期拥有商业的经营权。
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